利率連四升 千萬房貸首年利息多6.19萬
自由時報 2022/12/17 今年國內利率已「連四升」，房貸族還款負擔持續加重。若以三十年期的千萬房貸試算，一年房貸支出金額要多支出三．七萬元，但攤開每月本金、利息還款明細便可發現，升息後的前幾年，其實本金還得較少、利息支出較多，尤其是第一年，本金償還金額一年減少二．五三萬元，利息支出多了六．一九萬元。 R/ J B. f3 o" G: S
( c! A: }; i7 P9 Z6 X根據房產業者試算，年初房貸利率還在一．三七五％時，若第一年房貸總還款金額約四十．六九萬元，其中償還本金約二十七．一一萬元、利息支出約十三．五八萬元。+ `" L; q) X' ^9 C. S* ^6 V- P( m
# o) Y, m/ S9 ^0 E
但連四升後，利率拉高至二％，第一年總還款金額加重至四十四．三五萬元，其中本金償還約二十四．五八萬元、利息支出約十九．七七萬元，相較未升息前，本金還款金額減少二．五三萬元、利息支出增加六．一九萬元。: j% s, o: a1 \7 P
( |; c7 I. c- L" e3 g. d" {* Y [信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，多數房貸族採取每個月扣款，升息的時候，只會注意到每個月還款額增加多少，並不會去觀察本金、利息分別償還多少。, M) f2 W$ P$ E9 q" |) ?6 X: j
# T5 }/ B8 n. i- v
尤其繳納房貸前幾年，因為本金金額較大，因此償還利息的金額占比較高，但隨著本金逐漸清償而變少，在房貸最後幾年，本金的占比就會拉得非常高，反觀利息支出則大幅減少，舉例來說，三十年、三六○期房貸中的三四五至三六○期，每月本金償還金額約三．六萬元上下，但利息支出都在一千元以內。
, z) D$ l& k' {" o; W' S) l) q7 I* [5 t- V6 i
房仲建議︰先還部分本金 減輕壓力
' o6 z M+ @) O! [" ?5 X曾敬德指出，房貸利率重返二％後，一來購屋族的負擔會增加，二來「租不如買」的優勢也會降低，而且短期內利率二％起跳的趨勢不太可能改變，建議偏向保守理財型的房貸族，有額外獎金收入時，可以考慮先償還部分本金，一來可以減少利息負擔，二來每月還款金額也會跟著減少。
