出租房子1個月變凶宅 房東求償120萬 法官判免賠
自由時報 2023/09/01 彰化縣一名房東將房子出租給林姓房客，林男又把房子交給一名林姓女子居住，沒想到林女在屋內燒炭輕生身亡，房東認為該屋已變成「凶宅」，要求林男及林女兒子應賠償房子減損價值120萬元，但彰化地法審理之後，法官認為林女輕生行為並未造成房屋毀損或破壞，房東也無法舉證林男及林女有任何故意或過失，最後判處房東敗訴。: L4 o+ D9 v) B q o; ~
$ w1 d' x( l/ v1 {
判決書指出，該名房東於2022年7月以月租金1萬2千元出租予林男，並由林女擔任連帶保證人，隨後又將房屋交給林女居住，但林女住了1個多月後就在房屋內輕生死亡。4 b) a1 h3 t, k, w( v- T
- j( W: ~6 U3 `; ]" u
對此房東主張，林男向他承租房屋，本應盡善良管理人責任，但林女輕生事件讓他的房子變凶宅，造成日後難以出租或出售，交易價值減損，經參考相關條件建物出售狀況，以市價35%約120萬元為減損金額，依民法第432條、第433條規定向林男求償。
0 R2 V' b2 Y6 G; I) t( n% X# m4 s7 W# m* u7 Y' t* `9 q
房東也認為，林女明知房屋非他所有，卻選擇在此屋內輕生，可是輕生行為仍不被社會大眾所接受，是故意違背善良風俗，導致房屋成為凶宅，房屋經濟價值貶損，具有 「間接故意」，即民法第184條第一項後段規定之侵權行為，因此也向林女繼承人林子求償。! Y3 W9 J( A' {& D3 `
: f! E: C4 V' z* _) [
法官審理認為，屋主無法提出可證明林女輕生行為是故意悖於善良風俗，進而直接故意達成損害屋主財產利益的證據，且輕生行為甚多，除常見的憂鬱症等精神疾病所致，亦可能出於瞬間意念所為，情理上，輕生時僅剩存活與否的意念，何來對損害房屋價值的想像，亦難以認定對房屋貶值具有間接故意。
* k) A! ^* P# t( P$ S- ~ v: e' e1 P5 m( ?9 l
法官指出，林女輕生行為未造成房屋外觀形體毀損，或實體被破壞、使用功能減損、喪失等，因此難認構成民法第432條、第433條規定「租賃物毀損、滅失」，綜上所述，對於屋主請求林男跟林子損害賠償均屬無據，判處房東敗訴。全案可上訴。
" H6 }% ~+ H5 a
( P y8 ^. @8 Y }( d( w根據調查，2004年5月，前中天主播史哲維疑因長期罹病，，在租屋處自殺身亡，該房屋成為凶宅後交易價值大減，房東於是向史哲維繼承人（配偶、父親）提起損害賠償之訴訟，要求賠償600萬元，但法院判決房東敗訴。- a$ Y0 B9 y# m$ w z# S/ S
9 k7 a- q0 v: {2021年9月，一名男子在台北承租價值2242萬的房屋後卻在屋內輕生，遭房東認為變成凶宅已減損價值，提告求償，台北地院認定房屋確實成為凶宅，並造成的「污名價值減損」率為28.72%，判男子家屬應賠償643萬多元。) i, y6 F8 `6 Z' h" B# c. p
+ c7 B- q3 e+ a, U3 t% O, ^
有法界人士指出，目前有關房客自殺後，房東向繼承人求償的案例，在法律實務上見解尚未有一致標準，導致產生判決結果不一，有判決認為選擇結束生命的方式，應該注意避免造成他人損害，房屋成為凶宅確實會貶值，因而判決房東勝訴。但也有判決認為房價下跌是抽象損失，房屋沒有確實受損而判決房東敗訴。( s: y6 L0 T: l+ m: l4 X( E
! a1 b9 p0 z8 [8 q4 [$ Q對此法界人士認為，此爭執點在於自殺是否屬於背於善良風俗之行為，以及實務對絕對權和純粹經濟上損失界定不明，最高法院應做出統一見解，避免法律秩序產生混亂。
